基于经营的房地产企业财务报表分析与解读

引言：房地产企业开发周期与财务分析体系
1、房地产企业不同生命开发周期的核心财务指标
2、财务分析的三个阶段与五大步骤 
  3、财务分析的关键词：资料与方法
  4、建立适合本企业的财务分析体系
案例：万科财务分析体系

第一讲：房地产企业运营管理指标分析
运营能力驱动因素分解
核心资产与核心业务的关系
核心资产运营能力的分析：效率边界
高周转率的秘籍
万科的周转率是如何创造的
运营能力财务指标分析：
  核心资产比率
  核心资产周转率
  存货投资倍数
  存货比率
  存货转化为收入比率
案例：万科存货管理之道：不囤地、不捂盘

第二讲：房地产企业业绩管理指标与分析

企业经营出发点：股东回报
股东回报的综合性指标：净资产收益率
案例：万科对企业经营目标的思考及净资产收益的表现
净资产收益率的驱动因素：
  投资回收与投资回报
  经济评价指标体系
  通货膨胀的影响
案例：万科投融资组合矩阵

第三讲：房地产企业成长管理指标与分析
扩张是企业发展的动力
扩张的安全边际
案例：万科的扩张风格：稳步快走、严格风险
动态盈利能力增长及指标分析
  财务净现值
  财务内部收益
  动态回收期
案例：万科成长管理：永远追求高的周转率业务
静态盈利能力增长与指标分析
  主业突出度比率
  成本利润率
  投资利润率
  资本金利润率
  静态投资回收期
  现金回报率

第四讲：房地产企业战略成本、费用管理指标与分析
房地产企业的战略价值资源
案例：万科的战略成本观念：刚性成本严格控制
房地产企业的期间费用结构
案例：万科战略费用观念：销售做减法、品牌做加法
战略成本、费用指标分析：
  营业成本率
  期间费用率
  销售费用率
  管理费用率
  财务费用率

第五讲：房地产企业财务风险识别与财务分析预警
   融资矩阵：融资效率VS融资风险
   万科的融资结构：资产负债率分解
流动性风险识别：安全性VS收益性
万科流动性管理：将流动性锁定在一个安全的区域
企业杠杆原理及风险识别：经营杠杆+财务杠杆
主要风险财务指标分析与预警
  资产负债率
  资产偿付流动负债率
  资产带息负债率
  资产净债务率
  速动比率
  现金比率
  货币资金短债覆盖率
  经营杠杆系数
  财务杠杆系数
  综合杠杆系数